Chính sách mới trong phá dỡ kèo nhà cái trực tuyến cư cũ: HoREA đề xuất chỉ cần 75% chủ sở hữu đồng ý

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư (dự thảo Nghị định 101). Cụ thể, theo HoREA thì để thu hút các nhà đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng lại các kèo nhà cái trực tuyến cư (nhà tập thể) cũ, cần sửa đổi, bổ sung vào dự thảo Nghị định 101 một số quy định còn vướng mắc.

Trong đó, vềtỷ lệ chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư đồng ý lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư, quy định tại Khoản 5 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101, nêu:“5. Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cư (…)”.

Theo HoREA, quy định“doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cư”đều không đảm bảo việc quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư theo nguyên tắc quá bán trên tổng số chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư. Bởi các lẽ sau đây:(i) 70% của 70%chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư tham dự Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cư thì chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư mà thôi; (ii) Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, thì có thể dẫn đến tỷ lệ đồng ý dưới 50%.

Do vậy, HoREA cho rằng cần quy định kết quả việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư phải đạt được tỷ lệ đồng ý quá bán(trên 50%)trên tổng số chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư:“5.Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu75%tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cưvà đạt trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư(…)”.

Theo HoREA, luật chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, khoảng 75% (hoặc 80%) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư để xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư mới. Ảnh mang tính minh hoạ. Ảnh: Trung Dũng

Cũng theo HoREA,trở ngại pháp lý lớn nhất là Luật Nhà ở quy định trường hợp phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư (không phải nhà kèo nhà cái trực tuyến cư cấp D-cấp nguy hiểm)để xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư mới phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà kèo nhà cái trực tuyến cư.

Theo đó, trước đây Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3(66,6%)chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư quyết định phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư là quyết định có hiệu lực; Quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư đều được đảm bảo như nhau.

Nay, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở quy định phải đượctất cả (100%)các chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư thống nhất phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư(không phải là nhà kèo nhà cái trực tuyến cư hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng)để xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư mới. HoREA cho rằng quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Mà lẽ ra, chỉ nên quy định“đa số tuyệt đối”ở mức cao, khoảng 75%(hoặc 80%)chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư để xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư mới là có hiệu lực thì hợp lý hơn.

Do vậy, tất cả các cơ chế chính sách tốt đẹp của Dự thảo Nghị định 101/2015/NĐ-CP(sửa đổi)về cải tạo, xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư, có thể sẽ không trở thành hiện thực và không khả thi nếu Chính phủ không đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ(khoảng 80%)chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư thống nhất phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư.

Từ đó, HoREA đề nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ(khoảng 80%)chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư thống nhất phá dỡ nhà kèo nhà cái trực tuyến cư để xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư mới, đối với nhà kèo nhà cái trực tuyến cư không phải là nhà kèo nhà cái trực tuyến cư hư hỏng nặng cấp D - cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng; Quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà kèo nhà cái trực tuyến cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi.

Một nội dung đáng chú ý khác cũng được HoREAđề xuất là tiền sử dụng đất. Cụ thể, trong 5 năm qua, cơ quan quản lý nhà nước về công sản - ngành Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư.

Cho rằng đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các kèo nhà cái trực tuyến cư cũ, HoREA tán thành nội dung miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà kèo nhà cái trực tuyến cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại khoản 3 điều này và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà kèo nhà cái trực tuyến cư theo quy hoạch được duyệt); Đồng thời được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư; Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định...

Trọng Văn