Dự kèo nhà cái 5 Nghị định tích tụ đất đai: VCCI đề nghị xem lại vấn đề thu hồi đất

Trước đó, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã nhận được Công văn số 5370/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc góp ý Dự kèo nhà cái 5 Nghị định quy định về tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp.

Nhiều quy định không phù kèo nhà cái 5

Khoản 2 Điều 7 dự kèo nhà cái 5 nêu, khi thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, nhà đầu tư phải có trách nhiệm bảo đảm tỷ lệ vốn góp của người sử dụng đất; không đưa đất đai vào xử lý các quyền và nghĩa vụ có liên quan khi dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh bị chấm dứt hoặc nhà đầu tư bị giải thể, phá sản theo quy định đối với trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với nhà đầu tư.

VCCI góp ý về Dự kèo nhà cái 5 Nghị định tập trung, tích tụ ruộng đất. Ảnh minh hoạ (Nguồn: Dân Việt)

Trường hợp nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng hoặc phá sản thì đất đai sẽ được trả kèo nhà cái 5 cho người sử dụng đất theo phương án điều chỉnh, sắp xếp đất đai được cấp có thẩm quyền phê duyệt (điểm b khoản 2); Khôi phục kèo nhà cái 5 đất nông nghiệp để bàn giao cho người sử dụng đất trong thời hạn 60 ngày…

Tuy nhiên, VCCI cho rằng điều này chưa phù kèo nhà cái 5 với quy định của pháp luật về doanh nghiệp và phá sản, bởi vì, khi góp vốn vào doanh nghiệp thì quyền sử dụng đất của người góp vốn sẽ trở thành tài sản của doanh nghiệp và sẽ được xử lý tương ứng với các tài sản khác của doanh nghiệp khi doanh nghiệp bị chấm dứt, giải thể hoặc phá sản.

Vì vậy, yêu cầu không đưa đất đai vào xử lý khi doanh nghiệp lâm vào tình trạng giải thể, phá sản là chưa phù kèo nhà cái 5 với pháp luật doanh nghiệp, phá sản; Tỷ lệ vốn góp của người góp vốn sẽ thay đổi khi doanh nghiệp tăng vốn nhưng người góp vốn không góp thêm vào (tỷ lệ này sẽ giảm). Do đó, yêu cầu bảo đảm tỷ lệ vốn góp trong mọi trường kèo nhà cái 5 là chưa phù kèo nhà cái 5.

Theo phản ánh của doanh nghiệp việc khôi phục kèo nhà cái 5 đất nông nghiệp sau khi đã sử dụng là khá khó khăn, thậm chí là bất khả thi nhất là trong trường hợp một phần diện tích của đất nông nghiệp đã được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (công trình thủy lợi, …).

VCCI nhận định, các quy định này suy đoán, nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất góp vốn, tuy nhiên lại không phù hợp với các quy định pháp luật khác có liên quan, vì vậy đề nghị Ban soạn kèo nhà cái 5 cân nhắc bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 và điều chỉnh lại quy định tại điểm d khoản 2 Điều 7 để đảm bảo tính khả thi khi triển khai trên thực tế.

Về việc gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, VCCI cho rằng cần xem xét lại. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất và thời hạn gia hạn. Dự kèo nhà cái 5 quy định về gia hạn thời hạn sử dụng đất nhưng lại không liên kết với quy định tại Luật Đất đai, điều này sẽ dẫn tới nguy cơ mâu thuẫn và không phù hợp với Luật Đất đai.

Cùng với đó, hoạt động góp vốn vào doanh nghiệp sẽ không có thời hạn, hoạt động liên kết, kèo nhà cái 5 tác trong một số trường kèo nhà cái 5 cũng sẽ không có thời hạn, đối với các trường kèo nhà cái 5 này thì cơ sở nào để cơ quan nhà nước gia hạn thời hạn sử dụng đất?

Liên quan đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, một số doanh nghiệp cho rằng việc quy định cứng không được chuyển mục đích sử dụng đất vượt quá 5% tổng diện tích thực hiện dự án, phương án sản xuất kinh doanh để xây dựng công trình là chưa phù kèo nhà cái 5.

Lý do là trên thực tế các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp (các công trình thủy lợi ..) nhiều khi lớn hơn tỷ lệ 5%. Mặc dù, đặt ra tỷ lệ cứng để đảm bảo thuận lợi trong quá trình thực hiện và tránh bị lạm dụng, tuy nhiên cần điều chỉnh quy định để đảm bảo phù kèo nhà cái 5 hơn với thực tế.

Điều 13 dự kèo nhà cái 5 cũng quy định nhà đầu tư phải trích lập Quỹ dự phòng tài chính (dự kiến 1% doanh thu) và trích nộp bảo hiểm đầu tư, kinh doanh phát triển đất nông nghiệp bắt buộc (dự kiến 0,15% giá thuê đất trong trường hợp thuê đất hoặc giá đất tương đương chuyển nhượng).

VCCI nhận định rằng quy định này dường như chưa phù hợp với pháp luật về thuế vì theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp thì tỷ lệ trích lập các loại dự phòng phải theo quy định của pháp luật thuế và tỷ lệ cứng này tại dự kèo nhà cái 5 là chưa phù hợp với các tỷ lệ tương ứng của hệ thống pháp luật này.

Chưa rõ vấn đề thu hồi đất

Dự kèo nhà cái 5 quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ hỗ trợ các bên giao kết hợp đồng, trong trường hợp chưa có sự đồng thuận của người sử dụng đất thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân cấp xã sẽ vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện giao kết.

Tuy nhiên, VCCI cho rằng theo quy định tại Điều 9 về sử dụng đất khi thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để thực hiện dự án, phương án sản xuất kinh doanh nông nghiệp thì nhà nước sẽ thu hồi đất trong trường kèo nhà cái 5 người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nếu người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận.

Như vậy, quy định tại dự kèo nhà cái 5 không làm rõ được trường hợp nào thì nhà nước sẽ thu hồi đất của người sử dụng đất, trường hợp nào thì vận động để người sử dụng đất tự nguyện giao kết?

Điều 20 Dự kèo nhà cái 5 đưa ra phương án giải quyết cho trường hợp người sử dụng đất không tự nguyện giao kết sau khi đã vận động là “điều chỉnh đất đai của người sử dụng đất sang vị trí khác trong thời gian thực hiện hoặc điều chỉnh quy mô dự án”.

Quy định này chưa rõ ở điểm: căn cứ nào để điều chỉnh đất đai của người sử dụng đất sang vị trí khác? Đây có phải là trường kèo nhà cái 5 thu hồi đất không? Hết thời gian thực hiện thì người sử dụng đất có được quay về vị trí cũ không? Quyền lợi của người sử dụng đất sẽ được giải quyết như thế nào?

Điều 19 Dự kèo nhà cái 5 cũng quy định tương tự về cơ chế hỗ trợ của nhà nước đối với hoạt động nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng lại không đưa ra phương án giải quyết cho trường hợp người sử dụng đất không đồng ý giao kết sau khi đã vận động. Vậy, trong trường hợp người sử dụng đất không tự nguyện góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 19 thì phương án tiếp theo sẽ là gì?

“Thu hồi đất là vấn đề rất quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất và rất dễ nảy sinh tranh chấp trên thực tế, vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, đề nghị ban soạn kèo nhà cái 5 quy định rõ những vấn đề đã được nêu ở trên”, VCCI nhấn mạnh.

Lam Thanh