Giải pháp giúp người dân có thể thuê, trực tiếp kèo nhà cái nhà ở xã hội

Trong khuông khổ bài viết này, tác giả muốn trao đổi về giá nhà ở và giải pháp giúp người dân có thể thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, trực tiếp kèo nhà cái NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH (sau đây viết tắt là Nghị định số 100), Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30.6.2016 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH (sau đây viết tắt là Thông tư số 20).

Người dân xếp hàng bốc thăm suất trực tiếp kèo nhà cái nhà ở xã hội. Ảnh tư liệu: Báo Đầu tư

Về giá nhà ở xã hội

Việc xác định và quản lý giá thuê, giá thuê trực tiếp kèo nhà cái, giá bán NƠXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng đã được thể hiện khá rõ trong Điều 61 Luật Nhà ở, Điều 21 của Nghị định số 100, và Thông tư số 20.

Theo đó:a. Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở, chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm kể từ ngày ký hợp đồng, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở’.

Trường hợp mức giá trực tiếp kèo nhà cái thuê xác định theo Thông tư số 20 cao hơn hoặc bằng mức giá trực tiếp kèo nhà cái thuê nhà ở thương mại tương đương trên thị trường thì chủ đầu tư phải xác định lại giá trực tiếp kèo nhà cái thuê trực tiếp kèo nhà cái phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm thấp hơn mức giá trực tiếp kèo nhà cái thuê nhà ở thương mại tương đương trên thị trường.

b. Giá thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXHdo chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở vào giá thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH.

Bên thuê trực tiếp kèo nhà cái phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê trực tiếp kèo nhà cái và bên thuê trực tiếp kèo nhà cái thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở đó; thời hạn thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH tối thiểu là 5 năm kể từ ngày bên cho thuê trực tiếp kèo nhà cái tài sản bàn giao nhà ở cho bên thuê trực tiếp kèo nhà cái.

Trường hợp mức giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái xác định theo Thông tư số 20 cao hơn hoặc bằng mức giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái nhà ở thương mại tương đương trên thị trường thì chủ đầu tư phải xác định lại giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái cho phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm thấp hơn mức giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái nhà ở thương mại tương đương trên thị trường.

c. Giá bán NƠXH do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% của tổng chi phí đầu tư và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở.

Trường hợp mức giá bán xác định theo Thông tư số 20 cao hơn hoặc bằng giá bán nhà ở thương mại tương đương trên thị trường thì chủ đầu tư phải xác định lại giá bán trực tiếp kèo nhà cái phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm thấp hơn giá bán nhà ở thương mại tương đương trên thị trường.

Một dự án NƠXH ở Bình Dương. Ảnh: Becamex

Đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH quy định tại điểm b và c khoản 1 Điều 9 Nghị định 100 (được xác định cụ thể trong dự án xây dựng NƠXH được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê trực tiếp kèo nhà cái theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã bao gồm cả tiền sử dụng đất) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH và giảm chi phí quản lý, vận hành NƠXH của dự án.

Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho NƠXH phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái, phần bù đắp cho quản lý, vận hành NƠXH và phải được thể hiện rõ trong phương pháp cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.

Lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê trực tiếp kèo nhà cái các công trình kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH được hạch toán cụ thể như sau: Trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê trực tiếp kèo nhà cái công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) thì phần lợi nhuận thu được tính theo thực tế (trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ) nhưng tối thiểu không được thấp hơn quyền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng các công trình kinh doanh thương mại này hoặc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được phân bổ cho phần diện tích sàn nhà ở kinh doanh thương mại (đối với trường hợp bán, cho thuê, cho thuê trực tiếp kèo nhà cái 20% diện tích sàn nhà ở theo giá kinh doanh thương mại ).

Cuộc sống ở khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, tháng 8.2022. Ảnh: Quỳnh Trần/Vnexpress

Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH, trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê nhà ở xã hội cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách NƠXH trên địa bàn.

Căn cứ nguyên tắc xác định giá quy định nêu trên, chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH do mình đầu tư xây dựng để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định.

Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng NƠXH và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH của dự án. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương thực hiện việc thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái NƠXH do chủ đầu tư đề nghị.

Đối với NƠXH do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê trực tiếp kèo nhà cái thì hộ gia đình, cá nhân tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trước khi ký hợp đồng trực tiếp kèo nhà cái bán, thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái nhà ở xã hội với khách hàng thì hộ gia đình, cá nhân phải gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê trực tiếp kèo nhà cái đến Sở xây dựng địa phương để theo dõi.

Thủ tướng phê duyệt đề án xây dựng 1 triệu căn hộ. Ảnh minh hoạ: Vneconomy

Như vậy, việc xác định và quản lý giá thuê, giá thuê trực tiếp kèo nhà cái, giá bán NƠXH nêu trên thể hiện việc xác định giá đã theo nguyên tắc thị trường, có sự quản lý của nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch, góp phần chống tiêu cực trong việc xác định và quản lý giá cho thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, giá bán NƠXH. Đặc biệt là sự quan tâm của Đảng và nhà nước đối với sự nghiệp phát triển nhà ở xã hội, để nhiều người khó khăn về nhà ở tiếp cận được với nhà ở xã hội, thể hiện bằng việc không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở (Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc trực tiếp kèo nhà cái thuê để đầu tư xây dựng NƠXH; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê trực tiếp kèo nhà cái, bán; Vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; Trường hợp xây dựngNƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp để cho thuê trực tiếp kèo nhà cái, bán; Được ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH; Trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này; và các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật) vào giá nhà cho thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, giá bán NƠXH.

Giải pháp để giúp người dân có thể thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, trực tiếp kèo nhà cái nhà ở xã hội

Với việc xác định và quản lý giá thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, trực tiếp kèo nhà cái nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở, Điều 21 của Nghị định số 100, và Thông tư số 20 nêu trên sẽ giúp cho người dân dễ tiếp cận hơn với việc thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, trực tiếp kèo nhà cái NƠXH vì nó sẽ tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH.

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên thì việc xác định và quản lý giá thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, giá bán, một số cơ chế trong quá trình đầu tư xây dựng NƠXH hiện nay vẫn còn một số tồn tại làm hạn chế sự hấp dẫn các nhà đầu tư, tăng chi phí, khó thực hiện trong việc đầu tư phát triển NƠXH như:

Việc xác định giá thuê, giá thuê trực tiếp kèo nhà cái, giá bán NƠXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng chưa được tính chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp như chi phí tổ chức bán hàng; việc hạch toán chung chi phí toàn bộ dự án, bao gồm cả phần 20% công trình kinh doanh thương mại cũng làm giảm hấp dẫn nhà đầu tư.

Việc quy định được miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp trực tiếp kèo nhà cái doanh nghiệp tham gia dự án NƠXH nhưng chưa có hướng dẫn nên khó thực hiện.

Việc xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Điều này dẫn tới thiếu quỹ đất để phát triển NƠXH.

Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai... dẫn đến vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH.

Cơ chế tài chính đã có rất nhiều hình thức cho vay, huy động vốn, ưu đãi đối với vốn vay để phát triển, thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, trực tiếp kèo nhà cái NƠXH nhưng việc tiếp cận các nguồn vốn còn nhiều khó khăn. So với các nước thì chúng ta có rất ít các tổ chức tín dụng cho vay để phát triển, thuê, thuê trực tiếp kèo nhà cái, trực tiếp kèo nhà cái NƠXH, như: Tổng công ty Tài chính phát triển nhà (kinh nghiệm của Ấn Độ); Công ty đầu tư, hợp tác xã tín dụng, quỹ tiết kiệm địa phương (kinh nghiệm của Mỹ),… các quỹ này được tạo bởi tiền tiết kiệm của công nhân, người dân, hỗ trợ của chính phủ và các nhà tài trợ. Các hình thức cho vay chưa linh hoạt (thế chấp lãi suất cố định, hoặc điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát,…). Phương án trả nợ linh hoạt.