Từ Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’ tới giải pháp cứu kèo nhà cái 5

Đà Nẵng cho Cocobay chuyển hơn 1000 căn kèo nhà cái 5 sang chung cư.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư (CĐT) siêu dự án tổ hợp Cocobay Đà Nẵng, vừa thông báo chấm dứt việc chi trả lợi nhuận 12%/năm theo cam kết theo hợp đồng mua bán căn hộ kèo nhà cái 5 (căn hộ khách sạn) kể từ đầu năm 2020.

Đây không phải là lần đầu tiên có một dự án kèo nhà cái 5 khiến khách hàng thất vọng. Trước đó Đà Nẵng cũng là TP đầu tiên thu hồi sổ hồng đã cấp cho một dự án kèo nhà cái 5, hay dự án khách sạn International Bavico Nha Trang cũng bị khách hàng mua kèo nhà cái 5 phản ứng mạnh vì cho rằng CĐT lừa đảo.

Ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng, cho rằng kèo nhà cái 5 “vỡ trận” không phải là câu chuyện riêng của TP này. Đây chỉ là tín hiệu mở đầu cho hàng loạt địa phương bởi hầu hết dự án kèo nhà cái 5 đều không được triển khai dựa trên những tiền đề pháp lý có sẵn, đã đến lúc hệ lụy của nó bộc lộ.

Sổ hồng “treo” và cam kết lợi nhuận mật ngọt

Nói về việc CĐT Cocobay không thể thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách, chuyên gia bất động sản (BĐS) Đỗ Hoàng Dương cho rằng nguyên nhân khởi nguồn là rủi ro về pháp lý. Từ khung hành lang pháp lý không rõ ràng, chưa biết được cấp sổ hay không khiến người mua chùn tay. Từ đó chủ đầu tư “ế” hàng, dự án chậm tiến độ, cộng thêm quá nhiều chi phí lãi vay, trả lợi nhuận… đẩy CĐT đi đến thua lỗ. “Khi đó  CĐT chắc chắn không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận ban đầu” - ông Dương nói.

Cùng nhận định, TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng, cũng chỉ ra kèo nhà cái 5 rắc rối pháp lý bởi vừa là căn hộ để ở vừa là khách sạn khai thác du lịch nghỉ dưỡng. CĐT chỉ dựa vào một hợp đồng với khách để cam kết trả lợi nhuận hằng năm thì rủi ro sẽ xảy ra với cả hai bên. “Cam kết lợi nhuận cao quá, đến lúc khai thác không được, phải rút tiền túi ra trả lãi thì CĐT không kham nổi” - TS Tín phân tích.

Tổ hợp dự án Cocobay Đà Nẵng gây thất vọng lớn cho khách hàng khi không tiếp tục chi trả lợi nhuận như cam kết. Ảnh: Tấn Việt

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, khách hàng mua kèo nhà cái 5 đã quên đi việc phải mua đúng giá trị của nó. kèo nhà cái 5 đã được đẩy giá lên quá cao, ngang ngửa chung cư cao cấp, trung cấp tại những thành phố lớn và được đánh bóng giá trị thái quá. Trong khi thực tế đất trong các dự án này chỉ là đất thuê, tiền sử dụng đất thấp. Chính yếu tố này cho thấy có vẻ như CĐT đã cơ bản thu hồi vốn ngay trong thời kỳ huy động vốn, bán sản phẩm cho khách hàng. Quá trình khai thác nếu không hiệu quả thì CĐT không bị thiệt hại nhiều mà người lãnh trái đắng là nhà đầu tư.

Tiếp đến là vấn đề cam kết lợi nhuận, chính nhà đầu tư phải cân nhắc khả năng khai thác kinh doanh của các kèo nhà cái 5 ấy, tìm hiểu mức lợi nhuận bình quân của ngành khách sạn, nghỉ dưỡng. “Lợi nhuận căn hộ cho thuê chỉ khoảng 4%-5%/năm, văn phòng 8%-9% thì lấy đâu ra lợi nhuận 12%/năm cho kèo nhà cái 5?” - ông Quang đặt câu hỏi.

Đó là chưa kể yếu tố uy tín, năng lực CĐT và cần có một đơn vị vận hành, khai thác chuyên nghiệp thì dự án kèo nhà cái 5 đó mới có thể sinh lời ổn định. Nếu một trong những yếu tố trên không đạt thì đầu tư kèo nhà cái 5 phá sản là tất yếu.

Chuyển đổi sang căn hộ để ở: Đâu phải dễ

Không thực hiện đúng cam kết, CĐT Cocobay Đà Nẵng cũng đưa ra một số hướng giải quyết cho khách hàng. Trong đó có một giải pháp là khách hàng có thể tiếp tục hợp tác với CĐT tiến hành chuyển đổi các kèo nhà cái 5 thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị BĐS.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng, nhận định việc Đà Nẵng cho chuyển đổi từ căn hộ kèo nhà cái 5 (không hình thành đơn vị ở) sang căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở) là vấn đề không nhỏ. Thứ nhất, việc này đòi hỏi phải phù hợp với quy hoạch chung đã được Chính phủ phê duyệt. “Chung cư lại có chế độ pháp lý riêng theo Luật Nhà ở và Luật Xây dựng và cần nhớ là đa số khách mua kèo nhà cái 5 không nhằm mục đích để ở” - ông Sơn lưu ý.

Người mua kèo nhà cái 5 tại KS Bavico tập trung đòi quyền lợi. Ảnh: Tấn Lộc

Thứ hai là về mặt quy hoạch đô thị. Diện tích đất giao cho dự án nếu chuyển đổi sẽ làm thay đổi mục tiêu dự án đã được phê duyệt, đụng chạm đến Luật Quy hoạch mà đây là đất giao có thời hạn. Chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất lại thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Việc sửa đổi, bổ sung quy định về loại hình này vào Luật Đất đai sẽ khó khả thi, bởi nếu công nhận quyền sử dụng đất cho loại hình này sẽ dẫn đến việc phải phá bỏ một số nguyên tắc căn bản của luật này. Và như vậy là tác động đến hàng loạt luật khác của hệ thống.

“Chỉ có một điều duy nhất khả thi là sau khi ban hành khung pháp lý cho kèo nhà cái 5, Nhà nước sẽ công nhận loại hình này và thời hạn của nó sẽ chính là thời hạn giao đất theo dự án” - ông Sơn phân tích.

Phân tích sâu thêm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng phải nhìn vấn đề dưới ba khía cạnh: Pháp lý, thương mại và tài chính. Về pháp lý, bằng nhiều giải pháp thương thuyết, CĐT có thể chuyển từ kèo nhà cái 5 sang căn hộ để ở. Tuy nhiên, giấy phép của dự án vốn dĩ là BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, chuyển sang căn hộ chung cư để ở là không hợp lý.

Về mặt thương mại, nếu chuyển sang căn hộ để ở thì chắc chắn CĐT phải đóng thêm các khoản thuế, phí và giá BĐS này sẽ tăng lên so với trước. Khi đó CĐT bắt khách hàng đóng thêm tiền, liệu họ có đồng ý không, sự việc sẽ rối rắm hơn. Về mặt tài chính, ngân hàng tài trợ khoản vay cho khách hàng mua dự án ban đầu là vay kinh doanh. Nếu chuyển sang căn hộ để ở thì hệ số rủi ro cao hơn, siết tín dụng có thể ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Một điều đáng lo ngại là việc Đà Nẵng chuyển đổi 1.016 căn kèo nhà cái 5 thành quy mô dân số cư trú là 8.588 người, tức tương đương một phường của quận Ngũ Hành Sơn. Các chuyên gia cảnh báo TP phải có những tính toán phù hợp để không bị động, vỡ trận về cả quản lý địa bàn dân cư, áp lực hạ tầng, giao thông, trường học…

Cứu kèo nhà cái 5 nhưng phải cân nhắc

Rất khó để nói rằng luật pháp chạy chậm hay do thương mại chạy nhanh quá. Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, kèo nhà cái 5 đã có hơn chục năm trước trên thế giới. Tất cả kèo nhà cái 5 tại các nước là loại hình BĐS kinh doanh, thương mại. Ông cho rằng phải chấp nhận kèo nhà cái 5 là loại hình BĐS kinh doanh, không thể là nhà ở.

“Chủ sở hữu kèo nhà cái 5 chỉ ở đây vài ngày, hơn 300 ngày còn lại họ kinh doanh nên không thể là đất nhà ở được. Đã là đất kinh doanh thì không thể cho quyền để làm nhà ở với thời hạn lâu dài được” - ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Gia Gia Phú, đánh giá việc địa phương cứu kèo nhà cái 5 bằng cách cho chuyển đổi sang căn hộ để ở cũng là giải pháp cần thiết nhưng phải tùy trường hợp. CĐT phải ngồi lại cùng khách hàng để đàm phán, thống nhất từng nội dung. Nếu người mua không đồng ý, CĐT phải trả lại tiền cộng với lợi nhuận theo cam kết đến thời điểm chấm dứt hợp đồng. “Về lâu dài bắt buộc phải có khung pháp lý rõ ràng, quy định rõ loại hình BĐS này có được cấp sổ không” - ông Dương nói.

Trước đó lãnh đạo địa phương có loại hình kèo nhà cái 5 phát triển rầm rộ nhất là tỉnh Khánh Hòa cũng đã phải đưa ra cảnh báo trong kỳ họp HĐND tỉnh rằng việc mua bán kèo nhà cái 5 không nằm trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký theo mẫu, điều kiện chung. Thời gian qua xuất hiện nhiều loại hợp đồng khác nhau giữa CĐT với người mua. Các loại hợp đồng này hoàn toàn là sự thỏa thuận đơn phương giữa CĐT với người mua căn hộ. Do thấy hứa hẹn lợi nhuận cao, người mua căn hộ đã ký hợp đồng mua mà không tìm hiểu kỹ nên khi xảy ra tranh chấp người mua chịu nhiều bất lợi.

Lãnh đạo tỉnh này đề nghị những người có nhu cầu mua kèo nhà cái 5 phải nghiên cứu kỹ hợp đồng, quy định của pháp luật. kèo nhà cái 5 nằm trong dự án du lịch, đất ở đây là đất kinh doanh chứ không phải đất ở nên không thể sở hữu lâu dài như nhà ở mà phải theo thời hạn của dự án. Vì có chữ “căn hộ” nên nhiều người mua đã ngộ nhận được sở hữu một căn chung cư, yêu cầu phải có sổ đỏ riêng, được đăng ký hộ khẩu…, những điều này là không được phép.

Tấn Lộc - Quang Huy - Lê Phi

• keo nha cai 5 - Thiên đường hay á
• bóng đá trực tiếp kèo nhà cái và
• Siêu dự án Cocobay ‘vỡ trận’, condotel lộ bài loạt đại trực
• Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, condotel bóng đá trực tiếp kèo
• kèo nhà cái hôm nay ế ẩm, vì
• Vạch trần chiêu ‘lấy mỡ nó rán nó’ keo nha cai 5

TheoPháp luật TP.HCM