kèo nhà cái 5 để dẹp nạn đầu cơ

Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (gọi tắt là Nghị quyết số 18-NQ/TW) ban hành ngày 16.6.2022 được đánh giá có nhiều điểm đột phá về quản lý đất đai.

Ngăn ngừa tham nhũng

Trao đổi với báo chí về việc bỏ khung kèo nhà cái 5 trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), cho biết Luật Đất đai 2013 quy định kèo nhà cái 5 trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường.

Theo ông Võ, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Thực tế cho thấy việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy kèo nhà cái 5 ở trong khung, nhân với hệ số 1,5 - 2, kèo nhà cái 5 giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách.

Không những vậy, các kỳ điều chỉnh khung kèo nhà cái 5 còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy việc đổi mới thể chế, bỏ khung kèo nhà cái 5 có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, dẫn chứng thực tiễn hiện nay kèo nhà cái 5 được định giá theo khung thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng. Vì vậy, việc bỏ khung kèo nhà cái 5, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung kèo nhà cái 5, đưa thị trường bất động sản về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản.

Dù Nghị quyết số 18-NQ/TW xác định "bỏ khung kèo nhà cái 5" nhưng vẫn tiếp tục sử dụng cơ chế "bảng kèo nhà cái 5", được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định kèo nhà cái 5 theo nguyên tắc thị trường. GS Đặng Hùng Võ cho rằng đây là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới.

"Việc bỏ khung kèo nhà cái 5 không có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định kèo nhà cái 5 ở địa phương, thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị - xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng kèo nhà cái 5 các địa phương" - GS Đặng Hùng Võ nói.

Việc bỏ khung kèo nhà cái 5, đưa kèo nhà cái 5 tiệm cận giá thị trường sẽ khơi thông nguồn lực đất đai Ảnh: Sơn Nhung

Chống thất thoát trong giao đất

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh góp ý trong thời gian tới, chính sách kèo nhà cái 5 cần hoàn thiện theo hướng chuyển trách nhiệm xây dựng bảng kèo nhà cái 5 từ UBND cấp tỉnh sang Chính phủ (do Bộ TN-MT phối hợp với Bộ Tài chính tham mưu) nhằm bảo đảm tính thống nhất, hiệu lực, hiệu quả, tuân thủ các nguyên tắc thị trường. Đồng thời, tiếp tục giao chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định kèo nhà cái 5 cụ thể không thấp hơn so với kèo nhà cái 5 trong bảng kèo nhà cái 5 hằng năm do Chính phủ công bố và theo tư vấn xác định giá (cao hơn bảng kèo nhà cái 5) trong trường hợp không tổ chức đấu giá.

Bên cạnh đó, hạn chế đến mức thấp nhất những trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không qua đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất.

Trong khi đó, PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng theo quy định hiện hành, việc định kèo nhà cái 5 cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh kèo nhà cái 5 và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp này đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định kèo nhà cái 5 cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Do đó, để đưa kèo nhà cái 5 về sát giá thị trường thì vừa phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa phải sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cho đồng bộ.

Ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ TN-MT, thông tin trong quá trình sửa Luật Đất đai, bộ này sẽ tham mưu cho Chính phủ để sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật. Trong đó, quy định kèo nhà cái 5 theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn kèo nhà cái 5 theo phương pháp hệ số điều chỉnh kèo nhà cái 5; hoàn thiện quy định về nguyên tắc định kèo nhà cái 5 phù hợp với nguyên tắc thị trường; bổ sung chế tài, xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định kèo nhà cái 5 đối với trường hợp kết quả định kèo nhà cái 5 không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Văn Duẩn