Chỉ vì những lý do này mà hàng chục ngàn căn hộ bị chậm cấp “keo nha cai 5”

Đó là thông tin trong văn bản kiến nghị“Tắc tiền sử dụng đất” làm “tắc keo nha cai 5”, người mua nhà bất an, tiềm ẩn “điểm nóng” tranh chấp, tụ tập đông người, ảnh hưởng đến an ninh trật tự”mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi tới UBND TP.HCM. Theo HoREA, tình trạng chậm cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” (keo nha cai 5) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy.

Cụ thể, tổng hợp số liệu từ 53 dự án thuộc 12 tập đoàn và doanh nghiệp, HoREA cho biết đã có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp “keo nha cai 5”, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015).

"Sở Tài nguyên và môi trường (TN&MT) thừa nhận, hiện nay còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Hiệp hội nhận thấy, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp “keo nha cai 5” còn lớn hơn nhiều lần.", văn bản HoREA nêu, đồng thời nhận định việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc keo nha cai 5” cho người mua nhà, đã dẫn đến các hệ quả tiêu cực.

Hệ quả của việc chậm cấp "keo nha cai 5" đã gây ra tình trạng đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.Trong ảnh:Người dân tại chung cư 4S Linh Đông căng băng rôn để đòi chủ đầu tư trả "keo nha cai 5". Ảnh: Hội cư dân 4S Linh Đông

Các hệ quả, theo HoREA, gồm: Không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà; Làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, khi tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 05 năm vừa qua, chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách); làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án vì chẳng keo nha cai 5 không thu được 5% giá trị hợp đồngcòn lại,lại bị mang tiếng“bội tín”với khách hàng.

Ngoài ra, đáng quan ngại hơn theo HoREA là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự...

Đánh giá việc chậm cấp “keo nha cai 5” do nhiều nguyên nhân, nhưng theo HoREA nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị “tắc tiền sử dụng đất”, không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến “tắc keo nha cai 5” cấp cho người mua nhà. Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như “đánh đố”, làm cho cán bộ công chức “lúng túng”, như Khoản 2 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (vềphương pháp thặng dư).

Đi vào một số trường hợp cụ thể, chẳng hạn 11 dự án nhà chung cư của Novaland và 02 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để được cấp “keo nha cai 5” cho khách hàng.

Hay như dự án Gateway Thảo Điền, chủ đầu tư Sơn Kim Land đã nộp tiền sử dụng đất, đã được keo nha cai 5“keo nha cai 5”cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng, nay không được tiếp tục cấp “keo nha cai 5” cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại, vì Sở Tài nguyên Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư.

Đối với các hồ sơ(mới)đề nghị tính tiền sử dụng đất các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở TN&MT xem xét tính toán tiền sử dụng đất, kéo dài đến nay vẫn chưa có kết quả, như dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh...

Từ đó HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo giải quyết ưu tiên giải quyết cấp “keo nha cai 5” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn.

Về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, thì đề nghị tách ra xử lý riêng, với một số biện pháp bảo đảm, như sau: Các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại, thì chưa cấp “keo nha cai 5” và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hoặc, chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền; Hoặc, chủ đầu tư có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.

Thành phố cần chỉ đạo xây dựng hoàn thiện “Quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất” của Sở TN&MT và Sở Tài chính, nhất là công tác “điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”.

Đề nghị thành phố chỉ đạo TN&MT, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất, trong đó có 11 dự án của Tập đoàn Novaland và 02 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, theo quy định tại Khoản 8 Điều 17 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 9 Thông tư số 10/2018/TT-BTC).

Cũng theo HoREA, UBND TP.HCM cần xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… đối với các dự án nhà chung cư đã được thành phố“Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể”và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Bởi lẽ, Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố đã xem xét thẩm định, nên không dẫn đến có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, HoREA đề nghị thành phố xem xét chỉ đạo Sở TN&MT cấp “keo nha cai 5” cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND thành phố “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất...

"Đề nghị UBND thành phố xem xét chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà", văn bản HoREA nêu.

Trọng Văn