HoREA kiến nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn cho keo nha cai 5

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại vừa cókiến nghịgửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ/ngành liên quan đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch (keo nha cai 5) và đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) sau vụ "vỡ trận" của Cocobay Đà Nẵng.

Cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm

Theo HoREA ngành du lịch nước ta đã phát triển “bùng nổ” trong khoảng 10 năm qua và hệ quả tất yếu là sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như keo nha cai 5, hometel, homestay... đã làm thay đổi diện mạo du lịch của nhiều địa phương. Nhưng cũng từ đó đã phát sinh “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án keo nha cai 5 với nhiều hệ lụy cho đến nay cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững.

Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua keo nha cai 5. Ảnh: Cocobay.

Điểm lại lịch sử, HoREA cho biết năm 2009, dự án La Havana Nha Trang là dự án keo nha cai 5 đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình keo nha cai 5 của các nước châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ keo nha cai 5 cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án keo nha cai 5 sau này. Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án keo nha cai 5 đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán keo nha cai 5 hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “03 nhanh”: (i) Bán nhanh; (ii) Thu hồi vốn nhanh; (iii) Chốt lời nhanh.

"Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua keo nha cai 5 sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ keo nha cai 5 và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, vì trong các hợp đồng bán căn hộ keo nha cai 5, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng", HoREA nhận định.

5 cái lợi cho chủ đầu tư nhưng khách hàng nguy cơ "răng không còn"

Chủ đầu tư bán keo nha cai 5 hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Theo HoREA trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, bởi vì Luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có keo nha cai 5.

Thực hiện phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được năm cái lợi rất lớn, đó là: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; Được quyền kinh doanh căn hộ keo nha cai 5 đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trái lại, phía “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Chẳng hạn chủ đầu tư bán căn hộ keo nha cai 5 với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh keo nha cai 5 về sau, chủ yếu thuộc về “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Hay, trong các hợp đồng mua bán căn hộ keo nha cai 5, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ keo nha cai 5 sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” không thể tự mình kinh doanh căn hộ keo nha cai 5 trong khu du lịch.

HoREA đưa ra minh chứng là tháng 8.2019, dự án keo nha cai 5 Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm. Thời sự hơn, mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (keo nha cai 5).

"Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án keo nha cai 5 Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án keo nha cai 5 khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, keo nha cai 5 phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, HoREA nhận định.

Cần 'lấp' ngay khoảng trống pháp lý

Cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình keo nha cai 5, dẫn đến rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận HoREA cho rằng cần khoả lấp ngay những khoảng trống pháp lý này.

Trong đó, liên quan đến cơ chế sử dụng “đất du lịch” trong “đất thương mại, dịch vụ” theo quy định của Luật Đất đai, đề nghị xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với “đất du lịch”. Như vậy, “Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.

Về chế độ sử dụng “đất du lịch”, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển keo nha cai 5. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm keo nha cai 5 trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu keo nha cai 5 và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.   Sở dĩ như vậy là do phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực ven biển, sông nước, hải đảo, vùng trung du, miền núi, biên giới, trong đó có một số vị trí nhạy cảm về quốc phòng, an ninh. “Đất du lịch” có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.

Để đảm bảo mức thu hợp lý và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên và môi trường phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lý đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, đề nghị lưu ý đặc điểm các dự án du lịch nghỉ dưỡng (không có bán căn hộ keo nha cai 5) thì thời gian hoàn vốn rất dài, thường trên dưới 20 năm.

Vấn đề đang rất được quan tâm là giấy chứng nhận quyền sở hữu keo nha cai 5 và quyền sử dụng đất (có thời hạn) cho người mua căn hộ keo nha cai 5, HoREA đề nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn theo thời hạn của dự án cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Như vậy, về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án keo nha cai 5 xin cấp "sổ đỏ" căn hộ keo nha cai 5 cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán keo nha cai 5, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên “sổ đỏ” cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.

Về quy chuẩn kỹ thuật đối với căn hộ keo nha cai 5, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch để trình Chính phủ quy định tiêu chuẩn thiết kế đối với 02 loại hình keo nha cai 5, gồm: (1) Đề nghị ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về nhà chung cư”, trong đó có loại hình nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, bao gồm “căn hộ du lịch (keo nha cai 5)”; (2) Đề nghị ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về tòa nhà căn hộ du lịch (keo nha cai 5)” trong khu du lịch nghỉ dưỡng (tòa nhà 100% căn hộ keo nha cai 5).

Ngoài ra, về vấn đề huy động vốn bán căn hộ keo nha cai 5 hình thành trong tương lai, HoREA đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc keo nha cai 5 hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, keo nha cai 5 hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.

Về quy hoạch đất du lịch, điều chỉnh quy hoạch đất du lịch, điều chỉnh keo nha cai 5 thành nhà chung cư, HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở...

T.Văn