Kiến nghị thống nhất khung pháp lý cấp sổ đỏ có thời hạn cho kèo nhà cái trực tuyến

Ảnh chỉ có tính chất minh họa. Nguồn: Nguyên Linh

Trong bối cảnh loại hình bất động sản căn hộ du lịch đang bị “khủng hoảng” do tình trạng phát triển “nóng” và vướng mắc trong việc chuyển đổi thành nhà ở, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng cần thống nhất sử dụng khái niệm “căn hộ du lịch (kèo nhà cái trực tuyến)” trong các văn bản quy phạm pháp luật và bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch là “nhà phố du lịch” để thống nhất quản lý.

Đây là 1 trong 6 kiến nghị vừa được HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan để tìm tiếng nói chung về khung pháp lý kèo nhà cái trực tuyến căn hộ du lịch.

Xem xét cấp sổ đỏ có thời hạn

Theo thống kê từ HoREA, cả nước hiện có khoảng 82.900 kèo nhà cái trực tuyến, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án kèo nhà cái trực tuyến tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu… với tổng vốn đầu tư vào các dự án ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

Trong giai đoạn 2008-2013, các chủ đầu tư dự án kèo nhà cái trực tuyến chỉ thực hiện phương thức huy động vốn đầu tư tài chính của các nhà đầu tư để thực hiện dự án và phân chia lợi nhuận, rủi ro theo tỷ lệ vốn góp; không huy động vốn, hoặc bán “căn hộ du lịch (kèo nhà cái trực tuyến)” hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Từ năm 2014 đến nay, chủ đầu tư dự án kèo nhà cái trực tuyến có huy động vốn, bán kèo nhà cái trực tuyến hình thành trong tương lai cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, trong điều kiện Nhà nước chưa hoàn chỉnh khung pháp lý để điều chỉnh loại hình dự án này.

Tuy nhiên, theo HoREA, hiện nay vẫn chưa có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của kèo nhà cái trực tuyến, để làm căn cứ cấp sổ đỏ. Ngay cả khi Bộ Tài nguyên Môi trường đã có văn bản 703 hướng dẫn các địa phương cấp sổ đỏ cho kèo nhà cái trực tuyến nhưng đến nay khách hàng mua kèo nhà cái trực tuyến vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Trước thực tế trên, HoREA bày tỏ thống nhất với Bộ Tài nguyên và môi trường (TN&MT) hướng dẫn cấp sổ đỏ có thời hạn cho kèo nhà cái trực tuyến.

Theo đó, về quy trình thủ tục, trước hết, chủ đầu tư dự án xin cấp sổ đỏ dự án kèo nhà cái trực tuyến. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán kèo nhà cái trực tuyến, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho nhà đầu tư. Cách làm này tương tự như cấp sổ đỏ cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì chủ đầu tư được gia hạn nếu có nhu cầu, theo quy định của pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cho việc cấp sổ đỏ có thời hạn, HoREA cho rằng cần thống nhất sử dụng khái niệm “căn hộ du lịch (kèo nhà cái trực tuyến)” trong các văn bản quy phạm pháp luật; đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật về căn hộ du lịch (kèo nhà cái trực tuyến) trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.”

Ngoài ra, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà căn hộ du lịch,” làm căn cứ để Bộ TN&MT hướng dẫn các địa phương ghi diện tích “phần sở hữu riêng của căn hộ du lịch (kèo nhà cái trực tuyến)” vào “giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” cho khách hàng.

Hợp thức hóa sẽ “phá” quy hoạch

HoREA cũng tán thành kiến nghị của Bộ Công an về việc không hợp thức hoá các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú thành nhà ở, bởi nếu hợp thức hóa sẽ phá vỡ quy hoạch, làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, giảm đi giá trị của cả khu vực được quy hoạch phát triển du lịch, kinh doanh dịch vụ, thương mại và làm giảm nguồn thu bền vững kèo nhà cái trực tuyến ngân sách Nhà nước.

Ảnh chỉ có tính chất minh họa. Nguồn: Nguyên Linh

Theo HoREA, mặc dù công tác lập quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đã được quy định rất chặt chẽ và đồng bộ của Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Dù vậy, trong thực tiễn, nhiều khu vực đã được quy hoạch phát triển du lịch, nhưng nay không còn phù hợp nữa thì vẫn có thể được xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất khác.

Tuy nhiên, công tác điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo đúng pháp luật, có căn cứ khoa học, thực tiễn và phải tuân thủ quy trình xét duyệt chặt chẽ.

Kiến nghị của HoREA cũng lưu ý, đối với loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới “farmstay,” Chính phủ cần chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ kèo nhà cái trực tuyến phép tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị,” không kèo nhà cái trực tuyến phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở.”

Với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở, trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở,” sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa “đất ở” theo quy định. Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án “farmstay,” phải lập “dự án đầu tư” theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là “khu du lịch trải nghiệm nông thôn-farmstay” vào Điều 48, Luật Du lịch để thống nhất quản lý và sửa đổi Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28.10.2019 của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, để bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình “farmstay”.

Hùng Võ