Ngưng hoạt động chuỗi siêu thị Auchan tại Việt Nam: Liệu kèo nhà cái trực tuyến có quyền khởi kiện?

Bị đơn bác bỏ hàng loạt cáo buộc

Tiếp tục tranh luận nhằm làm sáng tỏ vụ án trên cơ sở bám sát nội dung HĐT, luật sư Nguyễn Hồng Hà (bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Marone) lần lượt phản biện từng điểm mà phía nguyên đơn (kèo nhà cái trực tuyến) nêu ra trong đơn khởi kiện cũng như trong phiên tòa ngày 21.8.2020, cáo buộc Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ nhất, Marone là một pháp nhân độc lập. Theo giấy phép kinh doanh, Marone là công ty con của Marc - thuộc tập đoàn Hà Lan. Không có cơ sở pháp lý nào cho thấy Marone là công ty con của Auchan như phía kèo nhà cái trực tuyến hơn một lần đề cập trong Đơn khởi kiện ngày 7.6.2019.

Thứ hai, việc tập đoàn Auchan tuyên bố rút khỏi thị trường Việt Nam hoàn toàn không có nghĩa là Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 14 về Mục đích thuê mặt bằng kèo nhà cái trực tuyến HĐT quy định: “Bên thuê phát triển siêu thị kèo nhà cái trực tuyến mặt bằng và cho thuê lại một phần diện tích thuê. Trong trường hợp cho thuê lại, bên thuê sẽ luôn chịu trách nhiệm trước bên cho thuê về việc thực hiện hợp đồng này”. Nhắc lại Hợp đồng Nguyên tắc mà kèo nhà cái trực tuyến nhiều lần đề cập trong phần xét hỏi và tranh luận ngày 21.8.2020, luật sư Hà dẫn Điều 30 của HĐT có nội dung Hợp đồng Nguyên tắc hết hiệu lực sau khi HĐT được ký kết.

Mặc dù vậy, Điều 4 của Hợp đồng Nguyên tắc cũng vẫn cho phép: “Bên thuê tiến hành phát triển một siêu thị, làm văn phòng siêu thị và/hoặc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng. Bên thuê sẽ phát triển một siêu thị dưới thương hiệu Auchan hoặc bất kỳ thương hiệu nào do bên thuê hoàn toàn quyết định”. Theo luật sư Hà, Marone hoàn toàn có quyền phát triển, kinh doanh một siêu thị dưới bất kỳ tên gọi nào mà họ mong muốn. Việc kèo nhà cái trực tuyến cho rằng Auchan phát thông cáo báo chí rút khỏi thị trường Việt Nam là Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng thì điều này hoàn toàn không phù hợp với hợp đồng thuê giữa Marone và kèo nhà cái trực tuyến, cũng không phù hợp với Hợp đồng Nguyên tắc giữa kèo nhà cái trực tuyến và Marc, cũng không phù hợp với bất kỳ quy định pháp luật nào liên quan.

Với các mặt bằng thuê của các đơn vị khác, Marone đã chuyển nhượng êm thấm cho đơn vị bán lẻ nội địa 18 siêu thị từng mang thương hiệu Auchan. Tuy nhiên, Marone đến thời điểm này chưa từng ra quyết định về việc chấm dứt HĐT kèo nhà cái trực tuyến 332 Lũy Bán Bích (phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM). Ảnh tư liệu

Thứ ba, Marone, đến thời điểm này, chưa từng ra quyết định hoặc thông báo về việc chấm dứt HĐT, có chăng là đề xuất chấm dứt hợp đồng. Nhắc lại ý kiến của đại diện kèo nhà cái trực tuyến tại phiên tòa ngày 21.8.2020, luật sư Hà trình bày với tòa rằng “để chấm dứt hợp đồng thì phải có thông báo về việc chấm dứt hợp đồng”.

Cáo buộc thứ tư là hành vi Marone di dời thiết bị khỏi mặt bằng. “Bên thuê bằng chi phí của mình có quyền cải tạo, sửa chữa và xây dựng, lắp đặt hoặc thay thế thiết bị, trang bị phù hợp với mục đích thuê của bên thuê. Bên thuê bảo lưu quyền sở hữu tất cả các thiết bị, tài sản mà bên thuê lắp đặt và đầu tư kèo nhà cái trực tuyến mặt bằng. Bên thuê được quyền thiết kế và quyết định thiết kế nội thất của toàn bộ mặt bằng mà không cần có sự đồng ý trước của bên cho thuê”,nội dung trích dẫn nguyên văn từ Điều 15 của HĐT khẳng định thiết bị đặt tại mặt bằng là tài sản hợp pháp của Marone. Quyết định lắp đặt, tháo dỡ, di dời là quyền của Marone, không cần phải xin phép, thông báo cho kèo nhà cái trực tuyến.

Thứ năm, kèo nhà cái trực tuyến không trả lời cũng như không tranh luận khi nguyên đơn hỏi cơ sở pháp lý nào khi đưa ra cáo buộc việc di dời thiết bị khỏi mặt bằng là Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng. “Hợp đồng thuê không quy định. Pháp luật Việt Nam cũng không quy định như vậy”, luật sư Hà lập luận.

Thứ sáu, luật sư Hà đề cập đến Điều khoản thoát (Exit clause) ở dòng cuối cùng trang 3 của HĐT và được cụ thể hóa tại Điều 23.1 điểm b cho phép đôi bên chấm dứt hợp đồng hợp lệ, hợp pháp vào cuối mỗi 5 năm. Kích hoạt điều khoản này giúp Marone chỉ phải thanh toán thêm cho kèo nhà cái trực tuyến khoảng 6 tỉ đồng, thay vì 110 tỉ đồng nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng như cáo buộc từ phía nguyên đơn. Chính vì vậy mà Marone không có động cơ và cũng chưa từng thực hiện bất kỳ hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ 7, do hoạt động kinh doanh quá khó khăn, Marone đã gửi văn bản đến kèo nhà cái trực tuyến đề xuất chấm dứt hợp đồng, đồng thời nỗ lực tìm kiếm bên thứ ba nhận chuyển nhượng mặt bằng thuê. Bên thứ ba thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo HĐT, đảm bảo không làm suy suyển lợi ích của kèo nhà cái trực tuyến.

Thiện chí tháo gỡ khó khăn từ phía Marone không được đáp lại khiến luật sư Hà băn khoăn. Điều kèo nhà cái trực tuyến cần là Marone đồng thời phải thanh toán tiền thuê đến năm 2037, tương đương với 110 tỉ đồng và bàn giao mặt bằng lại cho kèo nhà cái trực tuyến. Bởi lẽ, trong điều kiện Marone tiếp tục kinh doanh bình thường thì phải đến 2037 kèo nhà cái trực tuyến mới nhận lại mặt bằng và 110 tỉ đồng. Tiền đẻ ra tiền. Khoản 110 tỉ đồng kèo nhà cái trực tuyến nhận một lần hiện nay giá trị hơn nhiều khoản tiền nhận theo từng giai đoạn, chưa kể quyền khai thác mặt bằng nếu tòa chấp nhận toàn bộ những cáo buộc từ phía kèo nhà cái trực tuyến!

Vẽ chân cho rắn

Trước việc hàng loạt cáo buộc bị luật sư của Marone bác bỏ, Tiến sĩ luật Phan Ngọc Tâm, đại diện của kèo nhà cái trực tuyến, không tranh luận vì cho rằng bị đơn lặp lại những vấn đề đã tranh luận tại phiên tòa ngày 21.8.2020.

Ông Tâm dẫn dắt từ câu chuyện hợp đồng thuê nhà ba năm mà luật sư Trương Trọng Nghĩa từng lấy làm ví dụ. Cụ thể, một người thuê căn nhà ba năm ở thành phố X. Sau khi ở được một năm, bên thuê chuyển công tác đến thành phố Y. Bên cho thuê không đồng ý thương lượng. Bên thuê chấp nhận, dù không ở nhưng vẫn có quyền sử dụng căn nhà đến hết thời hạn ba năm vì tiền thuê đã thanh toán đầy đủ.

Có vẻ như cho rằng ví dụ minh họa không phù hợp với HĐT, ông Tâm nói hợp đồng giữa kèo nhà cái trực tuyến và Marone kéo dài 20 năm, phía Marone mới chỉ thanh toán 5 năm, 15 năm còn lại là câu chuyện khác. Giữ quan điểm kèo nhà cái trực tuyến không bị bắt buộc phải chấp nhận một đối tác nào đó không phải là công ty liên kết, hoặc công ty con mà bị đơn đưa ra, đại diện nguyên đơn tin rằng Saigon Coop không phải là công ty liên kết hoặc công ty con của Marone, dẫn đến bị đơn không thể viện dẫn Điều 17 về chuyển nhượng hợp đồng. Ông Tâm cho rằng việc bị đơn tìm kiếm bên thứ ba để chuyển nhượng hợp đồng là một thỏa thuận mới, và đôi bên cần phải ngồi lại đàm phán. Trong trường hợp kèo nhà cái trực tuyến không chấp nhận thì Marone phải tuân thủ hợp đồng.

Đối đáp lại, đại diện bị đơn khẳng định rằng Điều 17 được soạn thảo theo ý chí của các bên về việc nếu việc chuyển nhượng được thực hiện giữa các công ty liên kết hoặc công ty con của Marone thì Marone không cần xin chấp thuận của kèo nhà cái trực tuyến mà chỉ cần thông báo, còn ngược lại sẽ phải tuân thủ Điều 475 của Bộ Luật Dân Sự quy định quyền cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý.

Bên cạnh đó, trong trường hợp đôi bên không thỏa thuận được thì Marone sẽ kích hoạt điều khoản thoát (exit clause) được quy định kèo nhà cái trực tuyến Điều 23.1 điểm b, trích: “Trường hợp bên thuê đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê vào ngày cuối cùng của giai đoạn 5 năm của mỗi đợt thanh toán tiền thuê, bên thuê phải trả bên cho thuê số tiền tương ứng là 10% giá trị tiền thuê của tổng thời hạn thuê còn lại theo hợp đồng (nghĩa là đến năm 2037). Số tiền này bao gồm 1 năm tiền đặt cọc đã trả trước bởi bên thuê. Trong trường hợp số tiền của bên thuê không đủ để hoàn tất khoản tiền này, bên thuê có nghĩa vụ trả thêm để đảm bảo, tổng số tiền này tương đương 10% giá trị tiền thuê của thời hạn thuê còn lại".

Cần minh định rằng chỉ khi không còn đường lùi, Marone mới vận dụng điều khoản này, chấp nhận mức chế tài nhẹ nhất. Tuy nhiên, kèo nhà cái trực tuyến trình bày cách hiểu của mình rằng HĐT còn trong thời hạn 5 năm thì bị đơn không được vận dụng điều khoản thoát trong khi Điều 23.1 quy định các bên có thể chấm dứt hợp đồng thuê tại bất kỳ thời điểm nào mà mình mong muốn bằng cách gởi một thông báo chấm dứt ít nhất 6 tháng trước ngày dự định chấm dứt có hiệu lực cho bên còn lại.

Mặt bằng Marone thuê kèo nhà cái trực tuyến tại 332 Lũy Bán Bích, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM. Ảnh tư liệu: Vietrealestate.vn

Hợp đồng thuê còn hiệu lực?

Trong phần phát biểu của mình, ông Tâm có lúc còn vươn tới phạm trù đạo đức cá nhân của một trong những luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, khiến chủ tọa phải ngắt lời, đề nghị tập trung vào nội dung tranh luận. Thực tế, việc mở rộng tranh luận ngoài phạm vi tranh chấp HĐT còn khá nhiều diễn biến, chẳng hạn như việc Marone được ủy quyền sử dụng thương hiệu Auchan có hợp pháp hay không; Marone sử dụng mặt bằng như thế nào trong thời gian giải quyết vụ án; kèo nhà cái trực tuyến sao Marone không tiếp tục kinh doanh với công ty liên kết;… Luật sư của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào tranh chấp trong HĐT khi xem xét hành vi của Marone có vi phạm HĐT hay không, có đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không, có gây thiệt hại như cáo buộc từ phía nguyên đơn hay không?

Theo đơn khởi kiện Marone ra tòa ngày 7.6.2019, kèo nhà cái trực tuyến cáo buộc Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại về tiền thuê trong HĐT mặt bằng khoản tiền 116 tỉ đồng, sau đó kèo nhà cái trực tuyến rút xuống 110,5 tỉ đồng theo Đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 27.7.2020.

Đại diện Marone nhắc lại phiên tòa ngày 21.8.2020, bị đơn khẳng định Marone chưa từng phát thông báo về việc chấm dứt HĐT mặt bằng, có chăng là đề xuất chấm dứt HĐT mặt bằng. Căn cứ vào Điều 23.1 quy định hành vi chấm dứt hợp đồng được xác định bằng một thông báo chấm dứt hợp đồng, Marone khẳng định HĐT vẫn còn nguyên hiệu lực. Thậm chí nếu tìm kiếm được đối tác phù hợp, Marone có quyền tiếp tục phát triển kinh doanh siêu thị trên mặt bằng đến 2037. HĐT chưa chấm dứt thì không có căn cứ cho phép kèo nhà cái trực tuyến khởi kiện theo các điều khoản của hợp đồng cũng như quy định pháp luật.

kèo nhà cái trực tuyến có thiệt hại không cũng là một vấn đề cần làm sáng tỏ. Thực tế, kèo nhà cái trực tuyến đã nhận từ Marone khoản tiền thuê mặt bằng là 37 tỉ đồng (đã gồm 1 năm tiền đặt cọc). Nếu cộng thêm 110,5 tỉ đồng yêu cầu Marone bồi thường thì số tiền lên đến 147 tỉ đồng, chưa kể quyền khai thác mặt bằng trước thời hạn 2037. Theo hợp đồng mua bán mặt bằng có trong hồ sơ, kèo nhà cái trực tuyến là chủ sở hữu mặt bằng sau khi thanh toán 47 tỉ đồng cho Công ty cổ phần sản xuất thương mại may Sài Gòn (GAMEX). “Chỉ nhìn vào hai con số này thôi đã thấy (yêu cầu đòi bồi thường) hợp lý hay không”, luật sư Hà hướng câu hỏi về phía Hội đồng xét xử.

Khi áp chế tài Marone theo Điều 23.2 của HĐT trong phần tranh luận ngày 21.8.2020, việc kèo nhà cái trực tuyến từng đề cập đến chế tài thương mại, cụ thể là Điều 292 khoản 7 của Luật Thương mại 2005, được bị đơn hiểu rằng nguyên đơn thừa nhận hợp đồng thuê (hợp đồng thương mại) bị điều chỉnh bởi bộ luật này (chỉ khi những điều khoản của Luật Thương mại không phù hợp hoặc không quy định thì mới vận dụng Bộ Luật Dân sự 2015).

Điều 302 Luật Thương mại 2015 quy định giá trị “bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm”. Thế nhưng thiệt hại mà nguyên đơn nêu lại xảy ra trong tương lại, tính từ tháng 6.2022 đến 2037, tức không phải “giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp”. Xem tiếp Điều 303 quy định căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, kèo nhà cái trực tuyến cũng không đưa ra được cơ sở pháp lý chứng minh Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng khi yêu cầu chế tài bị đơn theo Điều 23.2 tại HĐT.

Không đối đáp lại, ông Tâm bảo lưu căn cứ vào Điều 23.2 tại HĐT trước tòa. Về việc Marone đề nghị tòa triệu tập đại diện Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh quận 5 với vai trò là bên liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng mặt bằng từ GARMEX sang kèo nhà cái trực tuyến, nhằm làm rõ mức thiệt hại của nguyên đơn, ông Tâm cho rằng đến thời điểm hiện nay, yêu cầu này là không phù hợp.

Hội đồng xét xử thông báo kéo dài thời gian nghị án, dời lịch tuyên án đến ngày 4.9.2020.

Người Đô Thị sẽ tiếp tục thông tin vụ việc này.

Song Ngô