HoREA kiến nghị tiếp tục dùng 45% nguồn kèo nhà cái 5 ngắn hạn cho vay trung và dài hạn

Theo HoREA vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung-cầu, do nguồn cung dự án bất động sản, nguồn cung sản phẩm bất động sản và số lượng giao dịch đã có sự sụt giảm mạnh trong 09 tháng đầu năm 2018. Ảnh minh hoạ: Zing

Căn cứ diễn biến thực tế của thị trường bất động sản chín tháng đầu năm 2018, và dự báo tình hình thị trường năm 2019, HoREA cho rằng quy định kể từ ngày 01.01.2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn kèo nhà cái 5 ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; kể từ ngày 01.01.2019, là chưa cần thiết và chưa phù hợp với thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Bốn nguyên do mà HoREA kể ra, gồm:

Đầu tiên, doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn kèo nhà cái 5 trung hạn, dài hạn. Ở các nước phát triển thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp kèo nhà cái 5 chủ yếu cho thị trường bất động sản; Nguồn kèo nhà cái 5 tín dụng chủ yếu phục vụ người mua nhà, trong lúc phần lớn người tiêu dùng ở các nước này lựa chọn phương thức thuê nhà. Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, và nguồn kèo nhà cái 5 huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Nhưng do nguồn kèo nhà cái 5 huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn kèo nhà cái 5 huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu kèo nhà cái 5 của thị trường bất động sản.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có kèo nhà cái 5 chủ sở hữu 15% hoặc 20% kèo nhà cái 5 đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu kèo nhà cái 5 thì chủ yếu dựa vào nguồn kèo nhà cái 5 tín dụng ngân hàng và kèo nhà cái 5 huy động từ khách hàng. Trong 08 tháng đầu năm 2018, dư nợ bất động sản cả nước chiếm tỷ trọng khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản thì tỷ trọng tín dụng bất động sản lên đến khoảng 14,43%.

Tại TP.HCM, dư nợ bất động sản là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng kèo nhà cái 5 tiêu dùng có liên quan bất động sản thì kèo nhà cái 5 bất động sản trên địa bàn thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ. Điều này có tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Riêng việc tìm kiếm nguồn kèo nhà cái 5 thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan, vì cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài như Vinacapital, Dragoncapital, HomeCredit..., cả nước mới chỉ có 01 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số kèo nhà cái 5 điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn kèo nhà cái 5 nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu kèo nhà cái 5 rất lớn của thị trường bất động sản; Thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn kèo nhà cái 5 quan trọng của thị trường bất động sản do mới chỉ có rất ít doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Nguyên do thứ hai là thị trường bất động sản bị sụt giảm mạnh trong 09 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường. Bên cạnh đó, đã xuất hiện những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước đã hút một nguồn kèo nhà cái 5 tín dụng và nguồn kèo nhà cái 5 xã hội không nhỏ, đã tác động tiêu cực đến thị trường. Đến nay, tình hình sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng vẫn còn phải tiếp tục khắc phục những hệ quả tiêu cực.

Thứ ba, tăng trưởng tín dụng 08 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9% chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Tăng trưởng tín dụng bất động sản rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong ba năm gần đây.

Thứ tư, ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Chỉ thị 04/CT-NHNN ngày 02.8.2018 chủ trương:"Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản",nên trên thực tế, các ngân hàng khó còn"room"tín dụng để kèo nhà cái 5 bất động sản.

Từ những phân tích, nhận định trên đây, theo HoREA thì chưa cần thiết áp dụng quy định kể từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn kèo nhà cái 5 ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. "Hiệp hội kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 17 Điều 1 Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng cho phép tiếp tục thực hiện quy định kể từ ngày 01.01.2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 45%  nguồn kèo nhà cái 5 ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%." - văn bản kiến nghị của HoREA nêu.

T.Văn